Vooruitlopend op de Europese vastgoedmarkt enkele jaren daarvoor. Eerder deze maand bleek uit een onderzoek van de vastgoedbeleggersvereniging INREV dat Europese vastgoedbeleggers wereldwijd het meest voorzichtig waren: 37 procent was van plan om hun vastgoedtoewijzingen in 2023 en 2024 te verminderen, vergeleken met 20 procent en 5 procent in het noorden. Beleggers uit respectievelijk de VS en Azië-Pacific.
Als we echter wat dieper graven, komen er binnen Europa enkele nationale verschillen naar voren. Volgens hetzelfde onderzoek vond de helft van de beleggers dat Duitsland de beste investeringsvooruitzichten had, terwijl 44 procent zei dat Nederland. Het VK bond met Frankrijk op 37 procent.
Dit sentiment weerspiegelt een ongemakkelijke realiteit voor onroerend goed in het VK. Hoewel Londen lange tijd werd beschouwd als de meest aantrekkelijke stad voor Europese vastgoedinvesteringen, bestaat de vrees dat deze neergang in vastgoed in het bijzonder veel erger zal zijn voor het VK dan voor de rest van Europa. Groot-Brittannië wordt op korte termijn geconfronteerd met sterkere depreciatie en zwakkere groeivooruitzichten dan andere Europese landen op lange termijn. Als deze vrees bewaarheid wordt, kan de status van Londen als investeringshoofdstad van Europa in gevaar komen.
Korte periode, lange schaduw
Om de vastgoedproblemen in het VK te begrijpen, is het de moeite waard om terug te kijken naar het moment waarop de neergang in heel Europa echt begon. De MSCI European Real Estate Index behaalde een rendement van -2,2 procent voor het derde kwartaal van vorig jaar, wat de slechtste prestatie was voor een fiscaal kwartaal sinds 2008. Het was ook de meest drastische kwartaalverschuiving in de geschiedenis van de index – een daling ten opzichte van een positief rendement van 2,5 procent voor het tweede kwartaal van 2022. .
Het slechtst presterende land in de index tot nu toe? Het VK boekt in het derde kwartaal van vorig jaar een negatief rendement van -4,1 procent.
De oorzaak van de Europese recessie was een plotselinge stijging van de rentetarieven toen economieën over het hele continent probeerden de ongebreidelde inflatie te beheersen die werd veroorzaakt door de Russische invasie van Oekraïne. De Europese Centrale Bank (ECB) verhoogde in de loop van het kwartaal de depositorente van 0,5 procent naar 0,75 procent. In het VK zijn de basistarieven verhoogd van 1,25 procent naar 2,25 procent. Maar de De bijzonder slechte prestatie van het Verenigd Koninkrijk kan deels worden toegeschreven aan het kleinere budget van voormalig premier Liz Truss. De daaruit voortvloeiende vertrouwenscrisis deed de kosten van overheidsleningen stijgen tot ongekende hoogten. Het rendement op staatsobligaties was een tijdlang hoger dan het rendement op Brits commercieel vastgoed. Met name Britse magazijnactiva liepen ernstige schade op als gevolg van hun destijds lage recordrendement.
Hoewel de kosten van de staatsschuld in het VK sindsdien zijn gedaald tot onder het niveau van vóór de begroting, worstelt de Bank of England nog steeds om de inflatie te beteugelen. De Britse inflatie lag het grootste deel van het afgelopen jaar nipt hoger dan die van de eurozone, en dat is zo gebleven, ook al begon de Bank of England de renteverhogingscyclus eerder dan de Europese Centrale Bank.
Stijgende rentetarieven in het VK betekenen hogere schuldkosten voor kopers en ontwikkelaars, wat lagere vastgoedwaarden betekent. Hoe langer deze situatie duurt, hoe aantrekkelijker Europa in vergelijking daarmee lijkt. Lagere prijzen creëren kansen, maar lagere prijzen versus langer zullen een ander verhaal blijken.
Dit alles helpt op zijn beurt verklaren waarom Duitsland en Nederland het Verenigd Koninkrijk versloegen als bestemming voor investeringen in onroerend goed in de INREV-enquête. Het verklaart ook waarom het dealvolume in het VK vorig jaar langzamer groeide dan het dealvolume in veel andere Europese landen. Het is waar dat sommige van deze landen opkomende economieën in Oost-Europa zijn, dus hun hogere groeitempo is logisch. De sterkere groei van vastgoeddeals in Duitsland kan hier echter niet op worden vastgepind. Het is al een economische krachtpatser en uit gegevens blijkt dat het hard op weg is om ook een vastgoedmarkt te worden.
Naast een tragere groei van het dealvolume dan in veel Europese landen, wordt het VK ook geconfronteerd met de mogelijkheid van een lagere vraag van huurders als gevolg van een diepere recessie en een groter aantal faillissementen. De consensus van een groep economen ondervraagd door financiële tijden Eerder deze maand voorspelde hij dat de Britse recessie erger zou zijn dan die van een groot deel van Europa, en noemde de Brexit een factor die de groeivooruitzichten vertraagt.
Andrew Coombs, CEO Sirius Vastgoed (SRE), in navolging van deze zorgen over de Britse economie. “Dat zeg ik al zes maanden [UK inflation] Het zal voor een langere periode moeilijker zijn dan in Europa.”
Op dit moment bevindt iets meer dan een kwart van Sirius’ activa zich in het VK en de rest in Duitsland. Ondertussen zijn concurrent CLS-holdings (CLI) Het bezit ongeveer de helft van zijn activa in het VK en de rest in Frankrijk en Duitsland. In de laatste CLS-resultatennam de blootstelling aan activa in het VK licht af, terwijl de blootstelling aan Duitsland toenam.
Deze kleine ommekeer kan niet worden toegeschreven aan de zwakkere vooruitzichten voor vastgoed in het VK, maar het lijdt geen twijfel dat de activa in het VK het niet zo goed doen als zou moeten als het gaat om hun Duitse en Franse activa wat betreft de vraag van huurders. In een handelsupdate van eind vorig jaar onthulde het bedrijf dat de leegstand – een getal dat staat voor leegstaande ruimte – voor zijn Britse panden steeg van 7,6 procent op 30 juni tot 8,9 procent op 30 september. In dezelfde periode daalde de leegstand in Duitsland van 7,5 procent naar 7,3 procent, terwijl de lage leegstand in Frankrijk nauwelijks veranderde van 2,3 procent naar 2,4 procent.
CLS is slechts één bedrijf, maar de ervaring vertelt een verhaal. Als het Verenigd Koninkrijk ondermaats blijft presteren ten opzichte van de rest van Europa, kunnen CLS, Sirius en andere Britse ontwikkelaars met Europese exposure mogelijk continentale activa blijven zoeken ten koste van Britse centra.
“Reisliefhebber. Onruststoker. Popcultuurfanaat. Kan niet typen met bokshandschoenen aan.”