De Amerikaanse groep Greystar heeft een nieuw fonds aangetrokken dat zich richt op huurwoningen in Europa, waarbij de brutostroom in een deel van een vastgoedmarkt wordt gezien als de beste bescherming tegen inflatie die dit jaar boven de €30 miljard stijgt.
Typische kortere huurovereenkomsten voor huurwoningen geven verhuurders de mogelijkheid om te proberen huurders meer kosten in rekening te brengen, wat steeds aantrekkelijker wordt met de stijgende inflatie in de grote westerse economieën.
Grestar, gevestigd in Charleston, South Carolina, trok deze week 1,55 miljard euro aan van institutionele beleggers voor een fonds dat aanvankelijk 1 miljard euro zocht.
De sterke vraag staat in schril contrast met de rest van de vastgoedmarkt, die al bevroren is door stijgende rentetarieven en vertragende economische groei.
“Huisvesting is historisch gezien de beste inflatiedekking geweest voor alle commerciële eigendommen, vanwege de huurperiode”, zegt Mark Allnott, Senior Managing Director van Greystar voor Europa.
In tegenstelling tot commercieel vastgoed zoals kantoren en winkels met meerjarige huurovereenkomsten, worden huurovereenkomsten voor woningen jaarlijks herzien, wat betekent dat ze de inflatie beter kunnen volgen.
Zelfs vóór de Russische invasie van Oekraïne eind februari, die de inflatiedruk nog verhoogde, investeerden investeerders geld in studentenhuisvesting, huurappartementen en betaalbare woningen in Europa. Ze hebben vorig jaar 105 miljard euro toegewezen, tegen 67 miljard euro in 2019, volgens MSCI-gegevens.
De bijna 32 miljard euro die beleggers dit jaar in huurwoningen hebben gestoken, komt neer op een kwart van het totale bedrag dat door instellingen in Europees vastgoed wordt geïnvesteerd.
Huurwoningen hebben bewezen een magneet te zijn voor vastgoedinvesteerders ten koste van kantoren en winkels, activa die doorgaans een veel groter deel uitmaken van vastgoedbeleggingsportefeuilles.
Wedden is echter niet zonder risico’s. Nu de inflatie in een aantal Europese landen oploopt tot 10 procent, betwijfelen sommige analisten of verhuurders in staat zullen zijn de huren te verhogen in een tempo dat het rendement beschermt.
“Er zijn genoeg gegevens over huurwoningen, die teruggaan tot de jaren zeventig, waaruit blijkt dat in sommige periodes [rent growth] De inflatie overstijgt, soms blijft ze stijgen en soms presteert ze ondermaats. “Er bestaat niet zoiets als een perfecte inflatiehedge, het is helemaal geen directe link”, zegt Tom Leahy, hoofd real asset research bij MSCI in Europa, het Midden-Oosten en Azië.
Greystar is een van de meest actieve groepen in de huursector. In mei werkte het samen met het Singaporese soevereine vermogensfonds GIC om de studentenhuisvestingsportefeuille van Student Roost te kopen voor ongeveer £ 3,3 miljard, de grootste vastgoeddeal in het VK in twee jaar. De groep zei dat het nieuwe fonds Greystar in staat zou stellen om zijn uitgavengolf te behouden.
Greystar’s Allnutt heeft de zorgen van zich afgeworpen dat een vertragende economie de inspanningen om de huren te verhogen zal frustreren, en zegt dat hij verwacht dat ze gelijke tred zullen houden met de inflatie in de kernmarkten van de groep, waaronder het Verenigd Koninkrijk, Ierland, Spanje, Nederland, Duitsland, Oostenrijk en Frankrijk.
Dit komt in feite omdat “er een chronisch woningtekort is in al onze markten”, zei hij.
Hoewel Leahy van MSCI zei dat tekorten in het aanbod investeerders op de lange termijn bescherming boden, was het geen garantie dat de huur van woningen aan de gevolgen van de economische neergang zou ontsnappen.
“Op de korte termijn denk ik dat er een probleem is met het vermogen van huurders om te betalen,” zei Leahy. De kosten van levensonderhoud zijn er al. Institutionele beleggers zullen het moeilijk vinden om de huren met 8 procent te verhogen.”
“Reisliefhebber. Onruststoker. Popcultuurfanaat. Kan niet typen met bokshandschoenen aan.”