Van Luxemburg tot Nieuw-Zeeland zijn de wereldwijde huizenprijzen enorm gestegen door de pandemische stimulans en een verschuiving naar thuiswerken, wat brandstof toevoegt aan een meerjarige hausse die wordt aangedreven door historisch lage rentetarieven.
Maar hoewel autoriteiten van Auckland tot Stockholm hebben aangetoond dat ze monetaire en regelgevende hefbomen kunnen gebruiken om de vastgoedprijzen te temmen, betekent de versnippering van de eurozone in 19 nationale markten dat de handen van de ECB gebonden zijn.
Volgens gegevens van het Internationaal Monetair Fonds bevinden vijf van de tien landen wereldwijd met de grootste stijging van de huizenprijzen in 2020 zich in de eurozone.
Dit geeft aanleiding tot bezorgdheid bij de Europese Centrale Bank over een nieuwe huizenzeepbel die economische en financiële schade zou kunnen aanrichten, net nu de herinneringen aan de crash van 2008 beginnen te vervagen.
Maar de Europese Centrale Bank kan de rente niet te snel of te ver verhogen om sommige leden van de eurozone te helpen, omdat ze de landen met de meeste schulden zal treffen, zoals Italië en Griekenland, en de centrale bank wil graag een nieuwe schuldencrisis vermijden.
In plaats daarvan zou het moeten vertrouwen op vaak terughoudende regeringen om vastgoedmarkten te koelen met zogenaamde macroprudentiële instrumenten, die ook het voordeel hebben dat ze zich rechtstreeks op onroerend goed richten in plaats van op de economie als geheel.
Ze variëren van banken extra kapitaal laten verwerven wanneer ze leningen verstrekken voor de aankoop van huizen, tot het invoeren van impopulaire limieten voor de hoogte van hypotheken op basis van de aankoopprijs of het inkomen van de koper.
“Vooral in de eurozone, met één tarief voor verschillende landen, zijn macroprudentiële instrumenten meer geschikt om huizenbubbels te bestrijden”, zegt Gregory Claes, senior fellow bij denktank Bruegel.
Het probleem is dat de ECB deze remmen niet rechtstreeks kan bedienen en alleen waarschuwingen en aanbevelingen kan geven via het European Systemic Risk Board (ESRB), de waakhond voor financiële stabiliteit van de Europese Unie.
In de laatste dergelijke stap drong ERSB Bank – die is gevestigd binnen de Europese Centrale Bank en wordt voorgezeten door Christine Lagarde – er bij Duitsland en Oostenrijk op aan limieten op hypotheken op te leggen en de kapitaaleisen voor banken te verhogen.
Maar zijn recepten zijn niet bindend. De Duitse minister van Financiën weigerde bijvoorbeeld aan te bevelen om een lening-naar-waarde-ratio voor huizenkopers in te voeren.
Succes?
De geschiedenis leert dat dit soort organisatie kan werken.
De autoriteiten in Zuid-Korea waren in staat om de groei van de huizenprijzen af te remmen door begin jaren 2000 een schuld/inkomensratio op te leggen.
Zweden slaagde er in 2018 kort in om de kosten van huisvesting te verlagen door van huiseigenaren te eisen dat ze elk jaar ten minste 1% van hun lening terugbetalen als ze hypotheken zouden afsluiten die meer dan 4,5 keer het gezinsinkomen waren.
“Het zal een zeer sterke impact hebben, zeer snel”, zegt Matthias Holsey, medeauteur van de jaarlijkse Global Real Estate Bubble Index van UBS.
Het vereist echter ook enkele impopulaire keuzes, zoals het onbetaalbaar maken van hypotheken voor arme gezinnen.
Dit is de reden waarom de nationale regelgevers in de eurozone, waaronder vaak overheidsfunctionarissen die de verkiezingsprijs zullen betalen voor het publieke verzet, vertragen.
Zo heeft Duitsland zojuist plannen aangekondigd om een paar keer te remmen, een decennium na het begin van de huizenhausse en met huizenprijzen die volgens de Bundesbank met 20% -35% zijn gestegen.
“Als je strikte macroprudentiële maatregelen toepast, verstoor je de partij”, zegt Joerg Kramer, hoofdeconoom bij Commerzbank. “Het vereist een zeer onafhankelijke houding.”
De ESRB zei deze maand dat Finland en Nederland ondanks de aanbevelingen niet genoeg doen om de hypotheekverstrekking te verminderen.
“Er zijn geen kosten voor een politicus om niet te handelen”, zei Claes van Bruegel. “We hebben een onafhankelijke Financial Stability Board nodig die kan bijten.”
twijfels
Onderzoek toont echter aan dat monetair beleid nog steeds belangrijk is en macroprudentiële regelgeving effectiever kan maken als het dit ondersteunt, of beter kan presteren als het in de tegenovergestelde richting werkt.
Dat kan het geval zijn in de eurozone, zeggen sommige economen, het vermoeden dat regulering een groot verschil zal maken zolang de hypotheekrente onder de inflatie blijft, waardoor vastgoedinvesteringen aantrekkelijk worden voor zowel huishoudens als professionele beleggers.
Volgens de laatste gegevens van de Europese Centrale Bank beperkten kredietnemers de jaarlijkse hypotheekrente in december op slechts 1,3% voor 10 jaar, vergeleken met een verwachte inflatie van iets minder dan 2% in die periode.
Kraemer van Commerzbank is een van de economen die verwachten dat deze negatieve reële rendementen zullen aanhouden, waardoor de impact van wettelijke beperkingen zal worden beperkt.
“Als de tarieven zo laag zijn, is het een zware strijd”, zei hij.
Ierland is een voorbeeld.
De huizenprijzen stegen daar vorig jaar met 14,4%, ondanks de strikte beperkingen die in 2015 werden ingevoerd, waardoor hypotheken werden beperkt tot ongeveer 3,5 keer het bruto jaarinkomen van een kredietnemer.
Met dat in gedachten stellen sommige beleidsmakers van de ECB voor dat de centrale bank de huizenprijzen meer gewicht moet geven bij het inschatten van de inflatie en het vaststellen van rentetarieven, zoals in Nieuw-Zeeland gebeurt.
[Reuters]
“Reisliefhebber. Onruststoker. Popcultuurfanaat. Kan niet typen met bokshandschoenen aan.”